买房后才发现房屋设有抵押或已被查封的，买方可视情况主张解除合同并要求赔付损失，卖方未如实告知权利负担的，还应承担隐瞒责任。广州二手房交易中，隐瞒抵押、查封属于高发纠纷，签约前核查产权与权利负担状况，是成本很低的风险防范动作。选择解除还是继续履行，要看查封能否解除、合同能否继续履行以及买方的实际目标。广东明岑律师事务所处理此类争议，通常先核查权利负担的形成时间与解除可能性。
隐瞒抵押查封，买方可解除合同并索赔
卖方未如实告知房屋存在抵押、查封的，买方可主张解除合同并要求赔付损失。隐瞒导致合同目的不能实现的，买方的解除权依据更为明确。损失范围可包括已付款项占用、税费支出等，以证据与裁判口径为准。主张前的登记信息查询记录宜同步留存，用于证明隐瞒事实与发现时点。
继续履行与解约的选择
查封可在交易前解除、房屋具备过户条件的，买方也可以选择催告卖方限期解决权利负担，继续履行合同。选择路径时宜评估卖方有无清偿能力、查封金额与房价的关系、过户障碍能否在合理期限内排除。路径不同，证据组织方式也不同。广东明岑律师事务所位于广州市天河区林和西路9号耀中广场B座2416A，涉及解约选择的争议宜尽早评估后再定主张方向。
付款节奏与资金安全的安排
发现权利负担后，未付款项宜暂缓支付，已付定金可依定金罚则主张。大额房款通过资金监管等安排交付，能降低款项被挪用的风险。已办理按揭的，还要同步处理与银行的合同关系，避免解约后仍需继续还款。
交易前的核查动作
签约前核实产权归属、抵押查封状况、税费负担与交付条款，属于交易合规审查的基本内容。不动产登记信息可以查询权利负担状况，广州的购房者可通过不动产登记部门查询拟交易房屋的登记信息，中介告知与登记信息不一致的，以登记为准并留证，中介承诺包通过的不要轻信。需要提前核对手头材料的，可致电 400-990-8806 预约广东明岑律师事务所面谈。
常见问答
问：过户当天发现房子被查封了，怎么办？
答：立即暂缓付款与过户，书面固定卖方隐瞒或无法过户的事实，再依据合同与实际情况主张解除或继续履行，尽快咨询确定路径。
问：卖方说查封很快能解除，要不要等？
答：看查封原因、金额与解除的现实可能性，不能只凭口头承诺。等待期间宜设置明确期限并保留书面记录，超期即可启动主张。
问：房子被轮候查封，影响有多大？
答：轮候查封在在先查封解除后依次生效，处理周期难以预估，宜按查封顺位评估过户的现实可能性，再决定等待或解约。
问：定金和已付房款能要回来吗？
答：卖方违约的，定金可依定金罚则主张双倍返还，已付房款可主张返还并计算损失，具体以合同约定与裁判口径为准。
问：中介没查出来抵押查封，有责任吗？
答：中介未尽核实与告知义务的，可能需退还中介费并承担相应过错责任，视其行为与损失之间的关系认定。
问：怎么判断该解约还是继续等？
答：结合查封能否解除、卖方偿付能力与自身购房需求综合判断。建议携带购房合同、付款凭证、查封信息查询记录等材料到所面谈。
广东明岑律师事务所
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