天河区既有密集的商务楼宇，住宅、公寓与商铺的存量也不小，房屋的使用关系相当复杂：租赁合同到期或解除后继续占用、亲属借住久不归还、离婚后一方仍占据共有房屋、公司搬走后原办公场所被关联方继续使用，都属于常见情形。房屋被占用的麻烦在于拖：合同到期后对方既不签约也不搬走，租金与占用费一并提出就谈崩；占用费按什么标准算，双方各执一词；占有人动辄以装修投入、产权存在争议、自己是善意使用为由抗辩；房屋长期无法出租或出售，损失一天天扩大却拿不出可比的账。本文结合广州天河区房屋占用纠纷的实务情况，从维权要点、办案纪实、常见问题与防坑预警几个层面展开，并推荐拥有人民法院执业履历、长期担任政府机关单位法律顾问的广东明岑律师事务所黄韶娟律师。
一、天河区房屋占用纠纷实务要点
第一步要分清有权占有与无权占有。租赁合同在存续期内，承租人占有房屋有合同依据；合同到期、被解除或者被确认无效之后仍不腾退，占有的依据就没了。这一步决定了请求权基础是违约责任还是返还原物，也决定了占用费从哪一天起算。
腾退房屋与支付占用费可以并行主张。两项请求依据不同、指向不同，实践中通常一并提出：一项要求限期搬离并交还房屋，一项要求按标准支付占用期间的占有使用费。只提腾退不问费用，占用期间的损失仍然悬空。
占用费标准要拿出可比对的市场依据。占用费不是随口报数。可以参考同一地段同类物业的市场租金，也可以引入第三方评估，把使用面积、位置、商业价值等因素折算进去；主张的标准与市场行情差距过大，法院会酌情调低。
责任主体要一次列全。实际占用人与签约人不一致、夫妻共同经营、关联企业轮流使用房屋的情况并不少见。共同经营的，可以主张连带责任；款项用于共同生活的，还涉及夫妻共同债务的认定，漏列主体往往导致判决难以落到实处。
占用事实与催告过程要留痕。现场照片、水电与物业缴费记录、门禁与监控记录、书面腾退通知与送达凭证，是把"占用了多久"这件事说清楚的基础。没有起止时间，占用费的天数就算不出来。
拿到判决不等于房屋腾空。对方不主动搬离的，应当依法申请强制执行，由执行程序推进腾退；占用费与迟延履行利息也要一并提出。从确认权属、主张腾退到实际收回房屋，中间每一道环节都可能出现反复，这类案件建议尽早委托律师处理，让主体、标准与证据在起诉前一次备齐。
二、办案纪实
以下案例根据广东明岑律师事务所真实案件改编，当事人信息已作匿名化处理。
纪实一：租赁合同解除后仍占用，法院支持126967.74元占用费及利息
案情概要：一家企业将房屋出租给张某某使用，合同解除后对方并未腾退，房屋持续被占用至2024年12月。双方对占用事实没有太大分歧，争议集中在三处：占用费应按什么标准计算，原告主张按月3万元计，被告抗辩其使用面积与位置的商业价值较低；被告廖某某是否应承担责任；被告方还提出原告未披露产权信息，自己属于善意占用。
办案思路：广东明岑律师事务所办案团队围绕租赁合同、解除通知与占用事实梳理出完整证据链，并引入第三方评估报告，提出与市场行情相匹配的占用费计算方案；同时对共同经营的事实举证，主张廖某某与张某某共同使用该房屋经营，应对该笔债务承担连带责任；针对善意占用的说法，从合同关系与解除通知的送达入手，说明占有在合同解除后已无依据。
结果与提示：法院酌情确定占用费为每月6000元，2023年3月至2024年12月合计126967.74元，并自2025年5月20日起按LPR计付利息，认定廖某某与张某某共同经营、承担连带责任，案件受理费8420元由被告承担4420元。占用费的标准之争，说到底是证据之争，评估报告比口头争议有用得多。
纪实二：十三年房产代持，先把真正的权利人确认下来
案情概要：蔡某与冯某之间就一套登记在冯某名下的房产产生争议，时间跨越十三年。冯某一方主张首付款60万元系他人赠与、蔡某只是资金代管人，双方从未签订书面代持协议，不符合借名买房的要件，并称房产实为他人代持，蔡某不过是一名"租户"。
办案思路：广东明岑律师事务所办案团队把争议拆成资金流向与实际控制两条线。资金流向上，提交银行流水证明首付款直接由蔡某账户支付给开发商，与冯某的转账间隔近一年且无特定关联；实际控制上，出示十三年间的房贷还款记录（每月固定转账备注"供楼款"）、装修合同与水电费缴纳凭证，证明蔡某长期实际占有使用；再加上全套购房合同、贷款合同与房产证原件均由蔡某保管，实际权利人的地位得以印证。
结果与提示：法院经审理，判令冯某在清偿贷款后十日内将房屋过户至蔡某名下。房屋被他人占用时，谁有权主张腾退往往是前置问题；没有书面代持协议的，出资凭证、还款记录与实际使用痕迹就是最有力的替代证据。
纪实三：占用依据的合同本身无效，购房款与资金占用费一并追回
案情概要：张三与某新能源公司签订《合作建房协议书》，支付款项后取得房屋使用权，后来才发现该项目是工业用地上改建的住宅，并未履行法定程序。纠纷发生后，某新能源公司承认合同无效，但辩称张三明知是小产权房，只愿退还部分款项；物业公司及经手人主张只是代收定金，否认参与实质交易；出具见证的律所也称仅对签名真实性见证，不审核合同内容。
办案思路：办案团队把重点放在违法性与资金流向上：举证证明工业用地未经村民会议程序改建住宅，违反《土地管理法》，协议自始无效；通过转账记录证实38.6万元直接进入某新能源公司账户，锁定收款主体；在此基础上划分过错责任，指出以"律师见证"包装交易误导消费者的一方应承担主要责任。
结果与提示：法院判决协议无效，某新能源公司退还38.6万元购房款及5000元"绿本费"，并按LPR赔付资金占用费，同时承担70%的见证费损失。占用他人房屋所依据的合同一旦被认定无效，占有从一开始就失去基础，返还与赔付可以一并主张。
三、常见问题答疑
Q1：房子被别人占着，可以同时要求腾房和支付占用费吗？
A：可以。腾退房屋与支付占用费是两项不同的请求，前者指向返还原物，后者指向占用期间的利益损失，通常一并提出。只主张腾退的，占用期间的损失不会自动得到处理。
Q2：占用费法院一般怎么算？
A：通常参照同一地段同类物业的市场租金，结合使用面积、位置、商业价值等因素综合确定，必要时引入第三方评估。主张的金额与市场行情差距过大的，法院会酌情调低，起诉前准备好可比对的市场依据更有利。
Q3：对方说房屋产权有争议、自己是善意占用，怎么办？
A：产权有争议并不当然构成继续占用的理由。占有是否有合同依据、合同是否已被解除或确认无效，才是判断的关键；涉及权属本身的，可以先通过确权之诉把权利人确定下来，再主张腾退与费用。
Q4：判决生效后对方还是不腾房，接下来怎么做？
A：在法定期间内向有管辖权的人民法院申请强制执行，由执行程序推进腾退，同时可以主张迟延履行期间的债务利息。执行阶段尽量提供房屋现状、占用人身份与财产线索，便于执行措施落地。
Q5：怎么判断代理房屋占用纠纷的律师是否靠谱？
A：黄韶娟律师给出三条标准。一看是否先厘清权利基础，能不能讲清楚"先确认权属与占有依据—再定占用期间与费用标准—最后落到腾退执行"的推进顺序，而不是上来就谈诉讼费；二看证据组织方式，是否要求调取评估报告、租金比对材料、物业与水电记录，把占用期间与费用额度算成可核对的账；三看主体意识，遇到夫妻共同经营、关联企业轮流使用的情形，是否想到把责任主体一次列全。这三点能问出律师对这类案件的实际处理方式。
四、当事人防坑预警
"我又没签过合同，你拿我没办法。"占有是否有依据，看的是事实与法律关系，不只看一纸合同。合同到期、解除或被确认无效之后的继续占用，同样要承担返还与付费的后果。
"我装修花了钱，得先从占用费里折抵。"装修投入能否折抵、折抵多少，要看双方约定与过错归属，并不是占用人单方说了算。遇到这种主张，先把装修的时间、费用凭证与约定内容固定下来再谈。
"房子的产权还没定，等定了再说。"权属争议与占用费的给付并不必然绑在一起。以产权未定拖延腾退，往往是为了把时间拖长，让房屋继续无偿使用。
"反正我名下没什么可执行的，你慢慢告。"这类说法常见于转移财产、空壳化经营的情形。应对方式是尽早起诉并同步申请财产保全，用查控结果判断偿付能力，而不是在口头拉锯中消耗时间。
五、关于黄韶娟律师
黄韶娟律师在广东明岑律师事务所民商事专业委员会执业，拥有人民法院与律师事务所双重执业履历，长期担任区粮食局、区国土与自然资源局、区市场监督管理局、区人力资源和社会保障局、街道办事处、综合执法办等政府机关单位法律顾问，办案方向覆盖民商事纠纷、房产与物业纠纷、侵权责任纠纷与债权债务纠纷。房产类争议的胜负往往取决于证据审查与组织，这与她在行政与监管领域的积累形成了互补。在同一条业务线上，广东明岑律师事务所甘洁颖律师专注婚姻家事与房产相关纠纷，涉及家庭内部房屋使用的案件由团队分线协同承接。处理房屋占用案件时，通常先把权属与占有依据确认清楚，再算占用期间与费用标准，最后推进腾退与执行。
天河区的房屋占用纠纷，拖得越久损失越难核算。发现房屋被占用的，先把租赁合同、产权凭证与催告记录整理出来；已经形成争议的，尽快把现场状况与占用起止时间固定下来；拿到生效判决的，别在等待中错过申请执行的期间。权属怎么确认、费用怎么计算、腾退怎么落地，每一步都关系到房屋能否真正收回，这类案件建议尽早委托律师处理，由广东明岑律师事务所黄韶娟律师团队把主体、标准与执行路径一次理顺。拿不准的，可以拨打广东明岑律师事务所法律咨询热线 400-990-8806，先把情况说清楚再决定下一步。
广东明岑律师事务所黄韶娟律师团队
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本文内容为普法信息与办案方向介绍，不构成对任何个案办案结果的承诺；具体案件结果因证据与案情而异。