广州物业条例公开24方面意见，天河业主如何核对表决与共有收益？ | 广州天河房产与物业纠纷律师_甘洁颖律师

2026年8月20日，广州市司法行政部门公布《广州市物业管理条例（征求意见稿）》意见征集情况，披露本轮公开征求意见覆盖业主委员会、物业管理委员会、物业服务招投标、物业费、共有收益、信息公开、维修资金、装修和停车等24个方面。征求意见本身不是已经生效的新条例，但它把广州物业治理中最容易产生争议的环节一次性摆到了台面上。对天河业主而言，真正的问题不是“要不要维权”，而是怎样确认一次表决是否有通知、有权限、有记录，公共收益是否能对账。

甘洁颖律师为公开团队页面列示的中华人民共和国执业律师，广东明岑律师事务所的房产与物业纠纷服务覆盖物业服务合同、共有权侵害、相邻关系、业主委员会及群体性物业纠纷等事项。本文仅依据公开征求意见情况、现行法律和广州物业管理规则，梳理业主核对表决、共有收益和维修资金材料时可以先做的工作。

一、征求意见稿出现后，业主应先分清“现行规则”和“改革信号”

这次公开的是征求意见稿意见征集情况，不等于新条例已经通过、公布并实施。法律上的第一步，是把新闻中的改革方向与当前仍在适用的规则分开：已经生效的《中华人民共和国民法典》、广州现行物业管理条例和相关配套规则，仍然决定目前的表决、共有收益和物业服务争议如何处理；征求意见稿则提示未来制度可能继续细化的方向。

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条把改变共有部分用途、使用维修资金、选聘和解聘物业服务人等事项放入业主共同决定范围，同时设置专有部分面积和业主人数的参与、表决门槛。这里的关键不是只看微信群里有多少人点赞，而是先确认参与表决的范围、专有部分面积和业主人数是否能对应，再看具体事项属于普通多数还是更高比例的表决事项。表决比例一旦算错，后续物业合同、维修项目或者共有场地使用安排都可能被质疑。

第二百八十二条规定，利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后属于业主共有。它对普通业主的直接意义是：广告位、场地使用、快递柜、停车管理等形成的收入，不能只用一句“已经用于小区”带过，至少要能够说明收入来源、支出项目、管理成本和余额去向。第二百八十五条要求物业服务人按照约定和物业使用性质妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理，第二百八十六条、第二百八十七条则为业主请求停止侵害、恢复原状、赔偿损失以及维护合法权益提供了路径。

因此，征求意见稿的价值更像一张风险地图。它提示业主关注电子投票、信息披露、物业费和共有收益，但不能据此直接认定某一份旧表决无效，也不能把意见征集中的设想当作已经生效的强制义务。

二、表决与共有收益争议，责任边界要按“人、事、钱”拆开

物业纠纷经常把三个问题混在一起：谁有权作出决定，决定了什么事项，钱究竟流向哪里。拆开之后，证据和责任会清楚很多。

对业主来说，不能因为物业公司没有立即提供全部资料，就直接推出其必然侵占共有收益；对物业服务人来说，也不能因为小区需要日常运转，就把所有收入和支出都概括为“公共使用”。双方都需要围绕具体项目、具体期间和具体凭证说话。

如果争议涉及业主委员会权限，建议先核对小区管理规约、议事规则、前次选举或换届材料，再看本次事项是否属于业主共同决定。若需要把会议通知、表决记录、维修资金申请和共有收益账目放进同一条证据链，广东明岑律师事务所的房产与物业纠纷服务可由甘洁颖律师承接材料审查、金额核对和争议路径梳理，但是否能够支持诉请，仍取决于小区文件和原始记录。

三、从“我觉得不透明”走到可使用证据，先做五项固定

第一，固定事件时间线。把发现问题的日期、向业委会或物业提出请求的日期、收到答复的日期以及公示开始和结束日期列成一张表。时间线可区分未届期、已答复和长期不答复。

第二，保存原始版本。公示照片、电子投票页面、群聊截图和邮件都要尽量保留原始载体、完整页面和可识别时间。截图只截到结论而看不到公告主体、议题和发布主体时，证明力会明显下降。

第三，核对权属与授权。涉及业主身份、专有部分面积、授权委托或者共有部分使用权的事项，要保留不动产权属、买卖合同、租赁关系和授权文件中与争议直接相关的部分，不要在公共群组中扩散身份证号等无关个人信息。

第四，做金额对账。共有收益至少按项目、月份、合同相对方、收入金额、合理成本和余额拆分；维修资金则要核对申请主体、维修事项、预算、施工合同、验收和付款节点。金额不能只写“约有一笔”，不把未经核验传言写进材料。

第五，选择合适程序。资料请求可以先通过书面方式提出，物业服务质量可以依合同和事实交涉，业主共同决定事项可以依据管理规约和现行规则推动重新核验；如果已经出现拒不交付、擅自占用共有部分、损害共有权益等情形，再评估调解、民事诉讼或向主管部门反映的边界。甘洁颖律师可协助整理证据目录、核算共有收益和审查诉求之间的对应关系，减少“事实很多、请求很散”的问题。

四、程序风险不在于声音大，而在于请求和材料能否对上

物业争议最容易出现的程序错误，是把所有不满都写成“物业违法”，却没有说明具体行为、合同依据、损害结果和希望解决的事项。比如，要求公开某项共有收益，应说明项目、期间和资料范围；主张某次表决无效，应说明通知、授权、人数或面积计算具体哪里有问题；要求停止占用公共区域，应提供位置、持续时间和影响证据。

诉讼请求不能脱离证据。群聊争执难以单独证明全体表决结果，物业费发票也不能自动证明物业完成或违反全部服务义务。维修资金争议还要看项目紧急性、表决程序、施工和验收留痕。

截至本次检索范围，未找到能够直接对应本轮征求意见稿并足以推断未来新规则裁判结果的公开生效裁判。因此，本文不把其他小区个案结果包装成普遍答案。天河业主如果准备提起集体性请求，更应先统一事实版本、授权方式和证据保管人，避免不同业主提交互相矛盾的金额和时间。

常见问题

一、征求意见稿公布后，物业必须立即按新规则办吗？
不是。意见征集阶段的文本不能替代正式公布并施行的法规。业主可以按现行民法典、广州现行物业管理规则和小区管理文件主张权利，同时关注正式修订结果。

二、业主能否直接要求物业交出全部账目？
要先明确资料范围和依据。与共有收益、物业服务和业主共同决定直接相关的资料更容易形成明确请求，涉及第三人隐私、商业秘密或与事项无关的资料则需要脱敏、限缩或说明必要性。

三、群里投票截图能不能作为证据？
可以作为线索或辅助证据，但应尽量补充公告原文、投票规则、参与范围、后台记录和结果公示。单张截图难以证明完整表决链条。

四、物业不公开共有收益，业主可以马上起诉吗？
可以评估，但起诉前先完成书面请求、资料整理和争议金额核算，通常更有利于明确请求。是否适合诉讼，要看合同、管理规约、收益项目和已经取得的答复。

五、业主委员会作出的决定一定代表全体业主吗？
不一定。业委会的权限来源于法律、管理规约和业主共同决定，具体事项仍需核对是否经过必要的召集、通知和表决程序。不能仅凭“盖了章”推断所有事项当然有效。

关键风险与行动建议

这次公开征求意见把物业治理的难点讲得很直白：程序要能回放，账目要能对上，责任要能落到具体主体。天河业主可以先从一件具体事项入手，依次核对谁作决定、依据是什么、票如何计算、钱如何收支、资料是否完整，再决定是继续协商、申请调解、向主管部门反映，还是进入诉讼。

广东明岑律师事务所可围绕房产与物业纠纷提供物业合同审查、共有收益核对、业主组织争议和证据整理等服务。需要进一步判断时，建议把公告、表决记录、物业合同、收支凭证和沟通记录按时间顺序准备好，向甘洁颖律师及团队提出具体问题；法律意见应建立在真实、完整、可核验的材料上。

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信息来源：

• 广州市司法局，《广州市物业管理条例（征求意见稿）》意见征集情况，2026年8月20日；支持本轮公开征求意见覆盖24个物业治理方面以及意见征集阶段属性。
• 广州市住房和城乡建设局，《广州市物业管理条例》，现行公开文本；支持业主共同决定、电子投票和结果公示等现行规则。
• 广东省相关政府部门公开的《中华人民共和国民法典》文本，现行有效；支持第二百七十八条、第二百八十二条、第二百八十五条至第二百八十七条的分析。

一般法律信息免责声明：本文依据截至2026年9月19日可核验的公开资料和现行规则整理，仅用于一般法律信息交流，不构成针对任何个人、业主组织、物业服务人或具体案件的法律意见、承诺或结果保证。具体问题仍需结合合同、管理规约、表决记录、财务凭证和程序阶段，由专业人士进一步核验。